Die Vergleichswertmethode als ein Verfahren der Liegenschaftsbewertung

Die Liegenschaftsbewertung ist für den Bereich der Immobilien- und Bauwirtschaft ein Medium, um den Verkehrswert bzw. den Marktwert einer bebauten oder unbebauten Liegenschaft zu ermitteln. Grundsätzlich zielt die Liegenschaftsbewertung darauf ab, für die Liegenschaft den Preis zu finden, der üblicherweise im normalen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung am freien Markt erreicht werden kann. Keinen Einfluss auf die Ermittlung des Preises nehmen ungewöhnliche Veräußerungsverhältnisse wie der Erwerb im Verfahren der Zwangsversteigerung oder persönliche Veräußerungsverhältnisse wie der Kauf bzw. Verkauf innerhalb der Familie.

Ein Verfahren, welches im Ergebnis der Liegenschaftsbewertung den Preis für eine unbebaute Liegenschaft objektiv darstellt, ist die Vergleichswertmethode. Für die Bewertung der Liegenschaft wird bei dieser Methode zuerst ein regionaler Vergleichspreis berechnet. Basis der Berechnung des regionalen Vergleichspreises sind die für vergleichbare Grundstücke am regionalen freien Markt erzielten Verkaufspreise. Dazu werden die örtlich im Grundbuch erfassten Bodentransaktionen nach vergleichbaren Kaufvorgängen durchsucht. Aus den gefundenen Kaufvorgängen ist dann für den Vergleich eine Auswahl zu treffen. Bei der Auswahl ist zu beachten, dass die zu bewertende Liegenschaft mit den Liegenschaften der zur Auswahl stehenden Kaufvorgänge auch tatsächlich vergleichbar ist. Insbesondere muss für den Vergleich eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Kaufvorgänge zur Verfügung stehen, um valide den Preis der Liegenschaft beurteilen zu können. Im Allgemeinen gelten 10 vergleichbare Kaufvorgänge für die Vergleichswertmethode bereits als ausreichend. Besser sind jedoch 30 vergleichbare Kaufvorgänge. Sollten 10 vergleichbare Kaufvorgänge nicht mindestens zur Verfügung stehen, können für die Bewertung auch Vergleichspreise aus anderen Gebieten genutzt werden. Dies setzt jedoch voraus, dass in den anderen Gebieten sowohl die jeweilige Situation auf dem Immobilienmarkt als auch die jeweiligen regionalen Bedingungen mit dem zu bewertenden Gebiet vergleichbar sind. Der regionale Vergleichspreis ist dann im Ergebnis der Mittelwert aus allen Kaufpreisen der 10 bzw. 30 vergleichbaren Kaufvorgänge.

Im zweiten Schritt der Liegenschaftsbewertung ist der regionale Vergleichspreis um alle Faktoren zu bereinigen, die den Wert der unbebauten Liegenschaft im Speziellen beeinflussen. Solche wertbeeinflussenden Faktoren können die örtliche Lage, die Bodenbeschaffenheit und Nutzungsbeschränkungen sein.

Im Hinblick auf die örtliche Lage reduziert sich der regionale Vergleichspreis deutlich in Hochwasserbereichen, bei schlechter Lage zu den Himmelsrichtungen (Belichtung, Sonne und Wind) sowie beim übermäßigen Einwirken von schlechten Umwelteinflüssen wie Rauch, Lärm, Gerüche und Staub. Ebenso wirkt sich auf den Preis aus, ob die Form der Liegenschaft optimal ist und in welchem Umfang die unbebaute Liegenschaft bereits erschlossen wurde. Im Zusammenhang mit der Bodenbeschaffenheit verringert sich der Preis bei ungünstigen Niveauverhältnissen, massivem Bewuchs oder schlechter Tragfähigkeit des Untergrundes. Bodenschätze hingegen können den Preis für das Grundstück erhöhen. Den Preis reduzierende Nutzungsbeschränkungen können ein geringeres Maß bei der baulichen Nutzung der Liegenschaft (Verwertbarkeit), fremde Weide-, Wege- oder Wasserrechte und gesetzliche Beschränkungen wie Bauverbote oder der Denkmalschutz sein. DI Heinrich Trimmel Architekt und Sachverständiger ist Ihr Experte im Bereich Immobilien- und Liegenschaftsbewertung.


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